Achat logement social : quelles sont les conditions et quelle est la démarche à suivre ?

En France, toute personne majeure française ou ayant une carte de séjour ou de résident est éligible à l’achat d’un logement social. Les conditions varient selon que vous soyez ou non locataire du bien en question (en savoir plus).

Pour devenir propriétaire d’un HLM, il faut toutefois respecter des règles bien spécifiques lors de la vente (voir les conditions de vente d’un logement HLM).

Si vous souhaitez acquérir un logement social, vous devrez choisir une des quatre formules d’achat existantes en France et prendre contact, selon votre situation, soit avec un organisme HLM soit avec votre bailleur social (connaître la démarche complète pour acheter un HLM).

Acheter un logement social : qui est concerné ?

Que vous soyez locataire du logement social que souhaitez acheter ou non, il est possible de se porter acquéreur d’un tel bien. Notez que si vous souhaitez devenir locataire d’un logement HLM avant de l’acheter, il vous faudra en faire la demande (toutes les détails de cette demande sont dans cet article).

Situation n°1 : vous n’êtes pas encore locataire d’un HLM

Dans ce cas, les seuls critères pour être éligible à l’acquisition d’un logement social sont les suivants :

• Être majeur
• Être français ou avoir une carte de séjour ou de résident

Situation n°2 : vous louez le logement HLM que vous souhaitez acheter

Deux conditions supplémentaires s’appliquent :

• Le logement concerné par l’achat doit être en conformité avec les normes minimales d’habitabilité et de performances énergétiques en vigueur
• Le logement concerné par l’achat doit avoir été acquis ou bâti par un bailleur social depuis 10 ans minimum

Bon à savoir :

Si vous souhaitez acheter un logement social que vous louez depuis plus de deux ans, votre propriétaire actuel ne peut le vendre à personne d’autre que vous, exceptées les personnes suivantes si vous en faites la demande :

• Votre époux(se)
• Un ascendant (seul ou accompagné de son époux(se), concubin(e) ou partenaire de Pacs)
• Un descendant (seul ou accompagné de son époux(se), concubin(e) ou partenaire de Pacs)

Pour les ascendants et descendants, un plafond de ressources relatif au prêt locatif social (PLS) devra toutefois être respecté.[/message]

Acheter un logement HLM : les conditions de vente à respecter

L’achat d’un logement social est encadré par la loi. Ainsi, si vous souhaitez devenir propriétaire d’un HLM, des conditions de vente bien spécifiques s’appliquent quelle que soit la nature du logement (neuf, à construire ou vacant).

Acheter un logement social : quelles sont les conditions pour établir le prix de vente ?

C’est le bailleur social qui fixe le prix. Celui-ci doit toutefois suivre une procédure précise et établir un prix de vente :

• Inférieur à ceux du marché
• Prenant pour référence le prix d’un logement similaire déjà occupé

Informations sur le bien avant l’achat d’un logement HLM

L’achat d’un HLM étant encadré, le bailleur social est tenu de vous informer par écrit des éléments suivants si vous souhaitez acquérir un de ses logements HLM :

• Montant des charges locatives des deux années précédant la vente
• Liste des travaux effectués depuis 5 ans
• Liste des travaux d’amélioration des parties communes et celle des équipements communs qu’il envisage d’effectuer
• Évaluation du coût de ces travaux et de la quote-part dont vous devrez vous acquitter
• Document vous expliquant que vous devrez vous acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties, chaque année, à partir de la première année après l’année de la vente
• Document contenant l’état descriptif de division de l’immeuble et, dans le cas d’un immeuble en copropriété, règlement de copropriété

Conditions pour la mise en location du logement social

Si vous souhaitez acquérir un logement social et le mettre ensuite en location, les conditions à respecter diffèrent selon que vous soyez propriétaire du logement depuis plus ou moins de 5 ans.

En effet, si vous avez acquis le logement social depuis 5 ans ou plus, les conditions de mise en location sont libres.

Si cela fait moins de 5 ans et que vous avez acquis le logement à un prix inférieur à celui de mise en vente fixé par le bailleur social, un niveau de loyer maximum s’applique lors de la mise en location.

Conditions de revente d’un logement social

Encore une fois, les conditions diffèrent selon la date de votre acquisition.

Si vous être propriétaire du logement HLM depuis plus de 5 ans, les conditions pour revendre le bien sont libres.

Dans le cas contraire, vous avez l’obligation d’informer le bailleur social de votre volonté de revendre : celui-ci pourra alors éventuellement se porter acquéreur avant tout autre candidat à l’achat. Si, en plus de cela, vous aviez acheté ce logement HLM à un prix inférieur à celui de mise en vente fixé par le bailleur social, vous serez dans l’obligation de verser au bailleur social la différence entre ces montants lors de la revente de votre bien.

Achat HLM : la démarche à suivre

Pour devenir propriétaire d’un logement social, vous devrez d’abord choisir une des quatre formules d’achat possibles avant de contacter un organisme HLM ou votre bailleur social.

Etape 1 : choisir une formule d’achat de logement social

Il existe quatre options possibles pour l’achat d’un logement HLM :

• Acheter un logement HLM sur plan : vous choisissez de faire votre acquisition en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), et pouvez ainsi éventuellement bénéficier d’une TVA à taux réduit de 5,5 % pour l’acquisition de votre résidence principale en fonction de votre situation
• Acheter un logement HLM neuf en location-accession (PSLA) : dans ce cas, les prix sont souvent très intéressants (TVA à taux réduit à 5,5% au lieu de 20%) et vous pourrez aussi être exonéré de taxe foncière durant quinze années
• Acheter un logement HLM pour construire une maison individuelle : avec un terrain dont vous êtes déjà propriétaire ou que l’organisme HLM vous aide à acquérir.
• Acheter un logement HLM déjà construit : ce logement doit être construit depuis au moins 10 ans par un organisme HLM et répondre à des normes de qualité spécifiques. Pour ces logements, la règle suivante s’applique : ceux qui sont vacants sont proposés en premier lieu aux locataires de logements sociaux résidant dans le département et aux gardiens d’immeubles de l’organisme HLM. Après deux mois, ils sont ensuite proposés à tous.

Lorsque vous aurez choisi l’option qui vous convient, vous pourrez ensuite entamer la démarche d’achat.

Etape 2 : la démarche pour acheter un logement social

Cette démarche diffère selon votre situation :

• Vous louez actuellement votre logement social : pour l’acheter, vous devez contacter votre bailleur social et lui envoyer votre demande d’achat par lettre recommandée avec accusé de réception. Il dispose d’un délai de deux mois pour vous répondre.
• Vous ne louez pas le logement social que vous souhaitez acheter : vous pouvez commencer par regarder les annonces de logements HLM en vente sur le site www.bienveo.fr. Une fois que vous avez sélectionné une ou plusieurs offres, contactez l’organisme HLM correspondant via le formulaire de contact. L’annuaire des organismes HLM est disponible en cliquant sur ce lien